Lázara Paes Leme *Renato Savy
Nos últimos meses, dentro desse período de preocupações com os efeitos da pandemia do Covid-19, estamos vivendo diversas situações inusitadas, que também nos têm levado a muitas reflexões, em todas as áreas. Aqui tratamos das consequências imediatas dessa pandemia no setor imobiliário e mais especificamente no dia a dia dos condomínios, sejam residenciais ou comerciais. Uma das grandes transformações que estamos verificando, justamente por conta da pandemia, é a consolidação da realização de assembleias virtuais nesses condomínios, para as mais variadas deliberações. Nesse momento, a crescente tecnologia disponível de mecanismos de comunicação, deu o que avalio como o ‘empurrão definitivo’ para a assembleia virtual, cercada de todos aspectos jurídicos necessários, ser amplamente adotada como uma tendência, que veio para ficar. Assim como estamos vendo o uso da tecnologia crescer, em outros setores, como educação e serviços, entre outros tantos.
Foi sancionada pelo presidente Jair Bolsonaro, no dia 12 de junho, a Lei 14010, de 10 de junho de 2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado (RJET), no período da pandemia do Coronavírus (Covid-19). Uma das regulamentações diz respeito aos condomínios edilícios, mais precisamente, a possibilidade de realização das assembleias condominiais virtuais. A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais ou horizontais.
Primeiramente, a Lei dispõe que a assembleia poderá acontecer com o propósito de escolher o síndico, mas também, sua destituição, em casos de irregularidades.
A Lei prevê, ainda, que a realização da assembleia virtual para a escolha de síndico ocorra para mandatos vencidos a partir de 20 de março de 2020, contudo, caso não haja a possibilidade da realização de uma assembleia por meios virtuais, o mandato será prorrogado, automaticamente, até 30 de outubro de 2020.
Em segundo lugar, com previsão no Código Civil, bem como nas convenções condominiais, o síndico deve convocar assembleia anualmente, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, que poderá ser acompanhada e votada virtualmente.
Nos casos anteriormente apresentados, a manifestação de vontade, exteriorizada pelo condômino, na assembleia virtual, será equiparada à sua assinatura presencial.
O presidente da República vetou o dispositivo que ampliaria os poderes de gestão do síndico, ora sejam, “restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação pelo Coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos e restringir ou proibir a realização de reuniões e festividades e o uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do Coronavírus, vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade”. O veto foi embasado na mitigação da A expressão “condomínio edilício” é utilizada no Código Civil Brasileiro para referir-se a condomínios verticais (prédios, os chamados “condomínios de edifícios”), quanto para condomínios horizontais (também conhecidos como “condomínios residenciais”). vontade coletiva, ou seja, tal majoração retiraria a autonomia e a necessidade das deliberações por assembleias.
Entretanto, o Código Civil concede ao síndico poderes administrativos para tomar medidas que beneficiem o condomínio e os condôminos, e caso cometam excessos, ou seja, atos que vão além da previsão legal e dos poderes concedidos pela convenção condominial, serão responsabilizados. Por fim, o referido veto poderá ser “derrubado”, pelo Legislativo.
*Renato Savy é professor e advogado especialista em Direito Contratual e Imobiliário.
