Artigo: Condomínios podem proibir o Airbnb?

Airbnb: Novos limites definidos pelo STJ

A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) sobre o uso de imóveis residenciais para estadias de curta duração reacendeu uma discussão que vai muito além do Airbnb. Afinal, até onde um condomínio pode interferir na forma como o proprietário utiliza e explora economicamente o seu próprio imóvel?

No julgamento do REsp 2.121.055/MG (Recurso Especial), por maioria de votos, a Segunda Seção do STJ entendeu que a utilização de uma unidade residencial para estadias de curta duração, quando voltada à exploração econômica ou profissional, pode descaracterizar a finalidade residencial do imóvel. Nesses casos, a alteração da destinação dependeria da aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

A decisão, porém, não significa que o simples fato de um imóvel ser anunciado em uma plataforma como o Airbnb seja suficiente para definir sua natureza ou justificar, por si só, a proibição. O próprio STJ destacou que o meio utilizado para disponibilizar o imóvel é irrelevante para essa classificação: a contratação poderia ocorrer por plataforma digital, imobiliária, anúncio ou qualquer outro meio. O que deve ser considerado é a forma como o imóvel é efetivamente utilizado.

A discussão envolve interesses legítimos dos dois lados. De um lado, o condomínio busca preservar a segurança, o sossego e a própria finalidade do empreendimento. A entrada frequente de pessoas que não residem no local e a alta rotatividade de hóspedes podem trazer impactos para a rotina dos moradores. De outro, está o direito do proprietário de usar, fruir e obter renda de um imóvel que lhe pertence.

Também é importante diferenciar situações que, na prática, podem ser bastante distintas. Uma coisa é a exploração contínua e profissional de uma unidade como atividade de hospedagem. Outra é a disponibilização ocasional do imóvel para estadias de curta duração. A forma de utilização e a intensidade da atividade podem produzir efeitos diferentes sobre o condomínio.

A decisão do STJ também levanta questionamentos sobre os limites das restrições ao direito de propriedade. Embora esse direito não seja absoluto e esteja sujeito às regras de convivência e à destinação do condomínio, qualquer limitação precisa ser analisada em conjunto com as circunstâncias concretas de cada situação.

A própria evolução do tema demonstra que a discussão ainda não está completamente encerrada. A Segunda Seção do STJ criou o Tema 1.443 fixando uma tese vinculante para todo o país sobre a locação por curta temporada via aplicativos em condomínios residenciais.

O objetivo é definir se a simples previsão de destinação residencial na convenção do condomínio é suficiente para impedir a locação de unidades por curto período em plataformas digitais, mesmo sem uma proibição expressa. A questão permanece pendente de julgamento.

Assim, embora a decisão de maio represente um importante posicionamento do STJ, ainda existem pontos relevantes a serem definidos, especialmente quanto à relação entre a destinação residencial, a autonomia dos condomínios e o direito de propriedade.

Mais do que uma discussão sobre o Airbnb, o tema coloca diante do Direito uma realidade que se tornou cada vez mais comum: imóveis residenciais passaram a ser utilizados de novas formas para geração de renda, enquanto os condomínios precisam lidar com os efeitos dessa transformação.

O desafio está em estabelecer até onde podem chegar as regras coletivas sem esvaziar os direitos individuais do proprietário — e, ao mesmo tempo, como garantir que o exercício desses direitos não prejudique a segurança, o sossego e a finalidade do condomínio.

 

*José Guilherme Nicola é advogado e atua nas áreas de Direito Empresarial e Contratual do Quagliato Advogados.